ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術

第1章　ボロ戸建てで稼ぐための準備とマインド

ボロ戸建て投資は誰でも成功できるイージーゲームである。

「ボロ戸建て」とは築年数30年以上の一軒家のことだ。

日本では物件維持コスト上、賃料月3万円を下回ることはほぼない。

例えば購入価格が50万円、リフォームと年間維持費が30万円の物件を月額3万5千円で貸しても年利24％稼げる。

万一失敗しても中古車一台を失った程度の金額だ。

一般的な不動産投資より、ローリスクで大変割が良い。

しかし「ボロ戸建てに賃貸ニーズはあるのか」と不安な方も多いだろう。

ボロ戸建ては、あなたが住む訳ではない。

月額3万円の物件には別の価値観を持ったお客様のニーズが一定数存在するのだ。

ボロ戸建て投資のポイントは

BUY＝買う

REPAIR＝直す

RENT＝貸す

REPEAT＝繰り返す

以上「BRRRの法則」でスキーム化することだ。

ただし、ボロ戸建て投資を行う上で「運転免許」と言って良い大切なものがある。

それは400万円の自己資金だ。

400万円あれば、100万円以下の物件を購入、修繕、貸し出すまでのサイクルを3回経験できる。

次の投資に回せる家賃収入も確保できるようになる。

特にビギナーは経験がない。

経験を積むためにも、お金の力に頼ることが賢明だ。

第2章　BUY~　惚れてはダメ！物件はあくまで「投資商品」

BUYでのポイントは（関東圏なら）100万円以下の物件を購入することだ。

200万~300万の物件はゴロゴロあるが、そうした物件に手を出すと高利回りは得られない。

100万円以下で良質物件を入手できれば、とりあえず負けはなくなる。

しかし100万円以下の優良物件は滅多にない。

発掘には粘り強い努力が必要である。

探し方は簡単だ。

「価格」と「地域」だけを検索条件に、毎日2時間程度はサイトを見て探し続けることである。

おすすめのサイトは大手サイトをまとめて検索できる「OCN不動産」や、多忙なサラリーマンには「不動産ジャパン」が良いだろう。

もし良い物件が発見できたら、サラリーマンであっても休暇をとり、即日物件を見に行く行動力が求められる。

絶好球は誰もが狙っている。

先を越されたらアウトだ。

もう一つのポイントは、仲介業者ではなくできるだけ元付け業者へアクセスすることだ。

そうすれば指値交渉もできるし、仲介手数料も節約できる。

元付け業者の発見方法も簡単だ。

現地へ足を運んで看板を見れば、必ず連絡先が記載されているのでそこへ連絡するだけだ。

ただしいくら100万円以下の物件でも、雨漏り物件や汲み取り式便所はおすすめしない。

リフォームが大変な上、費用がかかるからだ。

最後に、所有権移転登記までは決して気を緩めないこともBUYでの心得である。

第3章　REPAIR~やり過ぎ厳禁！リフォームは80％で十分　

物件の修繕に夢中になるのは厳禁である。

リフォーム予算は必ず20万円以下にすること。

ボロ戸建ては必要以上に修繕したくなるもの。

しかし100万円以下で物件を入手しても、リフォームに150万円かけてしまえば利回りが悪化してしまうからだ。

内覧者は平均10分程度で内覧を終えるが、10分では細かな点はチェックできない。

従って見た印象をローコストでいかに良くするかがポイントだ。

とっておきの方法は壁紙を貼り替えることであり、これでリフォームの半分以上は終りとなる。

あとはキッチン、洗面所、トイレ、浴室の水回りを行えば十分だ。

中でも洗面台は内覧時の印象を高める要所となる。

3万円程度で新品に交換できるので必ず行うようにしている。

次に外装だが、特に高所は危険が伴う上、雨天では行えないのでおすすめしない。

リフォーム費用や労力は100％内装に注ぐべきである。

では具体的なリフォーム方法をどう習得するかだが、最も頼りになる教材はYouTubeだ。

動画で作業工程を確認できるし、理解できるまで何度でも繰り返し視聴できるからだ。

実際に現場でDIYを行うと、動画のとおりうまくゆかない場合もある。

その際、一番まずいのは思考停止となることだ。

リフォームに要する貴重な時間はムダにすべきではない。

他の作業に時間を振分け、とにかく手を動かすこと。

泣く泣く業者を使うことになったら、その方法を見て学べばよい。

REPAIRでの一番の悪は、失敗をおそれることだと心得て欲しい。

第4章　RENT~申込み、契約、入金はすべて同時に行う

客付けをスタートさせるタイミングは、リフォームを終えてからでは遅い。

どんなに良い物件でも客付けを開始しなければ、契約は絶対に決まらない。

物件を買ったらすぐに入居者募集が正解なのだ。

その際、家賃滞納に備え、家賃保証会社への連絡は入居前に行っておこう。

・募集方法

客付け募集で不動産仲介会社を利用する場合、「木曜午後」にFAXを送るのがコツだ。

不動産業者は「水曜日＝休日」が多い。

木曜日の午前はたまった物件処理に追われるため、あまり目を通してくれないからだ。

仲介手数料不要の上、お客様と直接交渉できる「ジモティ」での募集も武器となる。

価格交渉も不動産業者の同意が不要なので、交渉しやすい。

・申込みから入金まで

申込みが入ったからと言って安心してはいけない。

申込みから契約期間までが長いと、キャンセルになるケースがとても多い。

自分で決めたことでも、時間が経過すれば迷いが生じるからだ。

そこで「申込み、契約、入金」の３つの手続きをすべて同時に行うことにしている。

その方法だが、まず内覧日に初期費用とハンコを持参してもらうようにする。

お客様が入居を決めたらその場で契約書に署名・捺印して頂き、お金を受け取るのだ。

そうすればキャンセルという選択肢がなくなる。

もし即断即決を渋られた場合は、他の検討者の存在をちらつかせて「今決めなければ他の人に取られてしまう」とやんわり伝えること。

そうすればすぐに決断してくれる。

第5章　REPEAT~　複利効果を享受して念願の専業大家に

一軒のボロ戸建てを購入、修繕、貸付まで終えたからと言って安心してはいけない。

多くの人が2軒目以降のREPETで挫折し、つまづくことが多い。

まずは家賃収入だけで家族を養えるようになるまでREPETすることだ。

それには7、8軒の物件運用が必要だ。

最初の1年は3軒程度の購入ペースで、自己資金の400万円を充当して購入する。

礼金と家賃収入を蓄えていると、4軒目頃には1軒の購入・リフォーム台まで出せるようになる。

そうすれば借入金は不要だ。

ボロ戸建て投資の最大の魅力はローン返済がなく、家賃や礼金がそっくりそのまま懐に入る点である。

銀行に借金して、ボロ戸建て投資は行うべきではない。

5軒目ぐらいになると経験も積むので要領もわかってくる。

運用で得た資金を再投資することで、更に利息を得る複利効果も加速する。

無借金で物件を増やすことがボロ戸建て投資成功の要だ。

また、上手な買付けを行うにはテクニックも必要である。

一つがノールック（内覧しない）買付だ。

物件の徒歩圏にコンビニが出店していれば、エリアとしては合格点である。

またグーグルストリートビューを活用し、外観並びにライフラインの状況を念入りに確認することも大切だ。

上級者向けとなるが、買付証明書を不動産業者に送付した上で、先に客付けを行うという方法もある。

そうすれば、客からの初期費支払い分を物件購入や修繕にあてられる。

超ローリスク・ハイリターンの投資手法となるのでおすすめだ。