「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法

第1章　都心部の不動産投資はもう儲からない！

首都圏の新築物件でも、半年以上空室が埋まらないというケースを耳にするようになった。

首都圏は供給過多になっている。

理由は規制緩和による参入障壁の低下だ。

サラリーマン投資家がオーバーローンなどで物件を購入するケースが増えたからだ。

「0円で買える」は聞こえが良い。

その結果、満室でも赤字になる高値物件掴まされるサラリーマン投資家が激増したのだ。

0円投資は高リスクの裏返しである。

誠実そうな営業マンだからと言って過信してはならない。

高価な不動産取引は高額な歩合報酬が手に入るため、詐欺師が集まりやすい。

特に医師など、属性が高い人はカモにされやすいので注意が必要である。

その点で、小額の不動産は売る手間の割に儲からない。

騙してくる連中も少ない。

従って、小さな物件を購入して不動産投資に慣れることが騙されずに経験を積める方法だ。

一方、良心的ではなく、性格も悪い営業マンが実は良い物件を持っていたりする。

理由は売主から物件を買い叩くためだ。

そのような業者は買い手にとって良い業者とも言える。

第2章　今、狙うべきは地方の穴場エリア！　

今狙うべきは「地方の穴場エリアの一戸建て」である。

相場より安く買えるチャンスがあるからだ。

地方の戸建て所有者は、自分の土地や家に価値がないと思っている人が多い。

営業慣れもしていないので、有利な価格で購入できるチャンスが高いのだ。

私の地方戸建て物件は空室がない。

地域最安値で貸しているからだが、それができるのも割安で購入できたからだ。

しかし田舎の物件は、本当に借り手がいるかよく質問を受ける。

戸建てなら一定の需要は必ずある。

戸建ては広いし、庭もある。

ペットも飼えるし、隣家との騒音問題もない。

荷物の収納スペースも豊富といったメリットがある上、競合が少ないからだ。

一方狭小ワンルームのアパートでは、角部屋以外同じで競争力がない。

加えて地方は駅近にこだわる必要がない。

大事なのは

・平成築

・高利回り

・駐車場あり

である。

物件探しの基本は自分の足を使って不動産屋をローラーすること。

車が必須となるが、レンタカーやカーシェアで十分だ。

初心者は投資家コミュニティに参加し、仲間と情報をシェアするのも良い。

第3章　「地方は埋まらない」はウソ！空室が必ず埋まる３ステップ

入居者は、物件外観はあまり気にしない。

地方の田舎物件で空室が埋まらない最大の理由は「部屋の内部が汚いから」である。

次のステップを通じ、内部の品質アップを図ろう。

■ステップ１：お金をかけずに備品を交換する

・蛇口のパッキンは１個数十円なので必ず交換

・シャワーヘッドは白で千円ぐらいのものに交換

・換気扇も３千円程度なので交換がおすすめ

・ふすまやキッチンの取っ手も数百円なので交換

■ステップ２：お金をかける設備交換はコレ！

・畳の代わりにゴザやカーペットに交換するのも一つの手

・キッチンの水栓はできるだけシングルレバーに交換した方が良い

・ガスコンロはガス会社からも無料でもらえる場合は「付ける」で良い

・エアコン交換は中古でＯＫ

・郵便受けをステンレス製に変えるだけで見栄えがアップする

■ステップ３：修繕は不動産会社にヒアリングし必要最低限にする

貸すにあたってどこまで修繕するか、最低ラインは不動産会社が教えてくれる。

家賃更新時に賃料値上げを考えるなら、「これを入れると伸びる」と言われたものを積極的に取り入れると良い。

第4章　成功する投資家は知っている「賃料が値崩れしない優良エリア」

相場で貸そうとするから不必要なリフォームを行ったり、空室が出たりする。

相場より重要なのは最低賃料のチェックだ。

駅名や地名を絞り、SUUMOなどで家賃の安い順で検索し、最安値がワンルームで１万円台なら投資対象エリアの可能性大だ。

賃料暴落エリアと見て良い。

ある程度地域や物件候補を絞り込んだら、地元の不動産会社へのヒアリングが不可欠だ。

その際のポイントは「購入検討」ではなく「買う」が前提と言い切ることである。

また、管理料はいくらか尋ね、物件管理の意向も示せば情報を聞き出しやすくなる。

後は

・入居者の属性

・成約家賃相場

・需要変化の兆し

・競合物件のスペック

・周辺の嫌悪施設や土地の高低差

・土地売買ニーズ

・家具付きで客付け効果があるか

などの項目を順番に聞き出す。

なお物件下見の際は、リフォーム業者同伴はすすめない。

不動産会社が嫌がるからだ。

鍵を借り、時差で見積もりを取るようにしよう。

第5章　誰でも確実に融資を受けられる方法

まず1棟目は現金で購入することをすすめる。

不動産業者には悪徳事業者が多いので、万一の場合にも破綻しないようにするためだ。

その上で、もし融資を考えるなら次の金融機関から検討しよう。

・日本政策金融公庫

・三井住友トラスト

日本政策金融公庫は地方の物件でも融資に応じてくれやすい。

一方三井住友トラストは利率は高いが、他の金融機関が難色を示す物件でも融資してくれる場合がある。

ただし担保や現金の持ち分が必要だ。

またオリックス銀行のフリーカードローンを使うのも手だ。

5％で1千万円ほど借りられる。

いずれにせよ、利回り20％以上が狙えればどこで借りても稼ぐことは可能だ。

第6章　管理会社よく動いてくれるコミュニケーション術

管理会社の業務は多岐にわたるが、最も大切な能力は「客付力」である。

管理会社の客付けは「ワンマンプレー」と「チームプレー」の二つがある。

ワンマンプレーとは自社だけで客付け、チームプレーとは近隣の客付け会社とのネットワークで客付けを行うことである。

後者がおすすめだが、どこの客付け会社と仲が良いかは必ず確認すべきだ。

その時、たくさんの名刺を持つ会社は客付け力が高い証となる。

管理会社に客付けでがんばってもらうためには、「管理会社から好かれる大家」になることだ。

地域によっては管理会社が一つしかないところもある。

そこで悪印象を持たれたら、投資での成功は難しい。

マイソクなどは自分で作成し、管理会社へ提供すると喜ばれる。

ところで本をたくさん読んだ投資家は、管理会社のリフォームを嫌う傾向がある。

マージンが乗っているからだ。

しかしそれを断って管理会社が客付意欲を失ったら、意味がない。

とはいえ小規模な戸建てやアパートであれば、キャッシュを獲得することが優先である。

物件が自宅から1時間以内であれば、自分で修繕することも心がけよう。

第7章　こんなときどうする！？　不動産投資の実践に役立つQ&A集

第7章では筆者がQ＆A形式で、読者からの質問に回答している。

全10項目の内、ここでは5つを要約して紹介する。

Q　不動産会社とうまく付き合うコツは？

どんな理不尽な目にあっても、不動産会社に対し不快感を表さないこと。

また「怒らない人」という印象を与えるべき。

Q　安く買える物件の特徴とは？

・相続が発生し現金が必要になっている

・仲介会社が相場を知らずに値付けした

・物件の周辺環境に問題がある

・心理的瑕疵がある物件など

Q　レントロールのチェック方法は？

家賃にバラツキがある場合、最安賃料で利回り計算してみることだ。

町内会費や水道料、敷地外駐車場など、大家負担の費用項目も大切な確認事項である。

Q　値下げ交渉のやり方は？

物件の悪いところを具体的に指摘する。

銀行融資や自分の資金を根拠にする。

ただし、買い手が自分に絞られた段階など、切り出すタイミングが大事。

Q　不動産投資の仲間作り方法は？

不動産投資スクールなどにどんどん飛び込むことである。

ただし無料の場合は、バックに不動産販売会社がいるので有料の方がおすすめだ。