自己資金100万円台ではじめる不動産投資
第1章 年金問題、格差社会、コロナ禍－将来が不安ではありませんか？
老後2000万円問題の計算根拠は次のとおり。
毎月の平均支出と、年金ならびに収入を合算した差額が約5万5千円。
それを30年分で累計すると1980万円。
実はこの試算も甘い。
退職金が20年で約1000万円も減少している上、年金支給額の減少も避けられない。
加えて平均寿命は延び続けており、老後30年が35年になればさらに5年分の生活費が必要となる。
これだけではない。
バブル経済破綻後、日本人の平均年収はほぼ毎年のように下がり続けている。
理由はバブル経済の破綻以外にもある。
日本の人口は少子高齢化で減少し続けているため、国内市場が飽和から衰退期へとさしかかっている。
これに加え、労働派遣法の改正により高い賃金の正社員の雇用抑制も生じている。
そうしたマイナス環境下で直面したのがコロナ禍による雇い止め問題だ。
年金もあてにできず、将来の昇給も構造的に難しい以上、副業によるプラスの収入確保を真剣に考えるべきである。
第2章 少ない資金で成功できる投資商品は皆無に近い
高金利時代は定期預金でも3％、5％といった利回りは得られたが、現在は0.002％でインフレになれば目減りしてしまう。
しかし株式投資は必ず儲かる保証はないどころか、一夜で資金の全て失う可能性もある。
プロに運用を委託する投資信託やNISA、個人型確定拠出年金のイデコも基本的には元本保証はない上手数料がかかり、成功時の利回りも小幅だ。
昨今はFXや仮想通貨投資がブームである。
しかしこれらは値動きが激しく、文字どおりハイリスク・ハイリターンの投資となる。
リスクを覚悟で少額投資ならまだしも、虎の子の資金を託せる投資とはとても言えない。
その点でアパート・マンション投資はローリスク・ミドルリターンと言え、資産形成の代表的方法だった。
しかし、日本で最も人口が減少していない首都圏でも空室率が上昇している。
アパート・マンション投資の急増による供給過剰がそうした状況を招いているが、その結果、融資審査も厳しくなり資金調達が困難になってきた。
つまり少ない資金で成功できる投資商品は皆無と言って良いのだ。
第3章 ニーズが急拡大！ トランクルームとは
トランクルームが誕生したのは約40年前の米国で、現在の市場規模は日本円で2兆円を超える。
日本でもトランクルーム市場は急拡大している。
2008年は250億円だった市場規模が、2016年で510億円と倍増している。
米国での世帯あたりの普及率は現在10％程度。
対して急成長している日本は首都圏でも1.75％。
伸びしろは十分ある。
また、コロナ禍を契機にリモートワークが日本でも本格的に普及し始めた。
かつてのような大きな床面積のオフィスは、大企業でも必要性が低下している。
また、コロナの影響で売上が低迷している中小企業や個人事業主にとって、賃料負担はより大きな問題になってきた。
接客スペースや会議室を確保するだけなら、バーチャルオフィスを利用する手がある。
さらに会社員も、リモートワーク用の居室確保を迫られるようになった。
それらの結果、オフィスや住居に保管していた物品類の収納スペースが必要になっている。
仕事をしていればモノは増加する一方だ。
トランクリームを活用すれば、リモートワークをしながら収納の確保もできるのだ。
第4章 失敗するリスクが極めて少ない！ トランクルーム投資9つのメリット
トランクルーム投資のメリットは次の9つがあげられる。
・土地購入が不要なので東京でも投資しやすい。
・年10％から25％の高利回りを期待できる。
・空室が出てもすぐ埋まりやすいので安定収入が見込める。
・駅近である必要がないし、それを理由に賃料を下げる必要もない。
・内外装設備を求めるものではないため、「築古」という概念がない。
・初年度を除き、利用期間が比較的長期である。
・トランクルームには家につきものの「臭い」「騒音」「ゴミ」が発生しない。
そのため、利用者や周辺住民からのクレームが大変少ない。
・維持や管理に要する手間が少ないので、運営が楽である。
・不景気だから「物を捨てよう」とはならないので、景気動向に左右されにくい。
一方トランクルーム投資には二つのデメリットがある。
・初期費用がかかる
一店舗50部屋前後のトランクルームの場合、1千万円前後の初期費用が必要である。
・満室になるのに1～2年要する
トランクルームの存在を知ってもらうまで、一定期間が必要だ。
第5章 トランクルーム投資の成功率を高める5つのポイント
トランクルーム投資の二つのデメリット、「初期投資」と「集客に時間がかかる」を克服できる二つの対策がある。
① 区分所有
一店舗（約50部屋）を5部屋から10部屋程度に区分所有し、転貸するスキームを開発。
これにより100万円台から投資可能となる。
② 広告費を運営会社側で負担
トランクルームはオープンして広告を打たなければ、満室にならない。
そのため1年目は広告費がどうしてもかかる。
そこで広告費を自社で負担することにした。
これで投資家は2～3カ月目から黒字経営となる。
理由は自社の知名度が上がることと、投資家の出店促進につながるからだ。
成功するには、他にもポイントがある。
③ トランクルーム管理をプロに委託
投資家の管理の手間はほぼなくなり、管理料を支払っても20％近い運用益を得られている。
④ 東京23区内に投資を集中
大多数が居住スペースの狭さに困惑している東京23区が、最適の市場である。
⑤ 買取もある
トランクルームの買取提案も可能なので、出口戦略も描ける。
第6章 トランクルーム投資のメリットを享受できるのはこんな人
トランクルーム投資を行っている年齢層は20代から70代と幅広い。
女性も少なくない。
あまり属性は問われないが、次のようなタイプが特にメリットを感じてもらえるだろう。
・本業+αの収入が欲しい
本業が忙しくて副業に取り組めないが、＋αの収入が欲しい方にトランクルーム投資は最適である。
・年金受給額が不安
トランクルームは「築古」という概念がない。
スタートが早いほど、資産形成しやすい。
現役を引退した後も年金以外の安定収入として、期待できる。
・自立した女性
男女平等社会が叫ばれ続けているが、いまだに男女の賃金格差は大きい。
不安をおぼえる女性に最適な投資であり、結婚して子育てが必要になっても影響を受けない。
・融資枠がいっぱいになった投資家
投資物件を増やしたくても、融資を受けられなければ特に不動産投資は難しい。
区分所有でのトランクルーム投資なら、100万円台からの投資が可能。
融資を受けなくとも自己資金で投資物件を増やすことができる。
第7章 トランクルーム投資を通じて社会問題も解決できる
東京都内のワンルームマンション投資利回りは、2～3％という状況だ。
資金回収に50年もかかる。
その点でトランクルーム投資は利回り20％も夢ではない。
コロナにより、オフィスの縮小や消滅が続き、都内では空き物件が増加している。
その一方、都内の住民は狭い住居で収納スペースに悩んでいる。
空き物件をトランクルームにすれば両方の問題が解決できるのだ。
トランクルームは社会問題の解決にもつながるので、広めていきたい。
「よくある質問」
Q 集客方法は？
A 9割がweb広告で、その他SNS活用やポスティング、内覧会の実施などだ。
Q 不動産取得税や固定資産税はかかるか？
A 所有権ではないので不要。
Q 建物オーナーから撤退させられる心配は？
A 賃借人は借家借家法で保護されている。
建物倒壊など正当事由がない限り、賃借人を立ち退かせるのは困難だ。
Q 業績不振による撤退店舗はないか？
A 今まで一度もない。
東京都内であれば今後もトランクルーム需要は拡大するとみられる。