大家の会でも情報収集してみた私の不動産投資ノート
第1章＆2章 投資の準備と目標設定
私は不動産投資本を45冊以上を読み、毎日投資関連のYoutube動画も視聴した。
その私が貴重だと思ったのが「大家の会」の情報であった。
現役大家のコミュニティは大変価値があるので、参加をオススメする。
不動産投資を始める前に知っておくべき知識だが、以下の4点が挙げられる。
・不動産投資自体のメリット・デメリット
・リスク対策
・物件種別ごとのメリット・デメリット
・不動産投資の流れ
例えばリスク対策だが、「経年劣化」は保険でカバーできない。
リフォームが必要になる、つまり資金が必要になることを頭に入れておこう。
また物件種別としては「区分マンション」、「アパート/一棟マンション」、「戸建て」の三つで捉えておこう。
次に大事なことが目標設定。
ポイントは
・いつまでにどんな不動産を購入するのか
・投資できる資金はいくらか
・どれくらいの収益を狙うか
これら三点をロードマップとして書き出すことだ。
その際、物件などはイメージしやすいよう「写真画像入り」にすると良い。
こうしたちょっとした工夫が、不動産投資のモチベーションとなる。
第3章＆4章 不動産屋探し＆物件探し
意外だったのが、不動産屋と懇意になろうと考えたら大家の先輩達に止められたことだ。
不動産屋は大家の会などで、信頼できる会社を紹介してもらった方が良い。
もし自分で探す場合の不動産屋探しのポイントは次のとおりだ。
・断る場合はその理由を伝え、別の類似物件があれば紹介して欲しいと伝えること
・不動産屋への返答はすぐにすること
・想定していない物件に目移りせず、条件をにしておくこと
不動産屋はこちらをカモと見ている場合もある。
条件と異なる物件を勧められて目移りしているようであれば、収益性の低い物件を次々に紹介されてしまうこともあるからだ。
次に物件探しだが、不動産投資フローの中で一番難関と言える。
優良物件の条件は、実は人気のある駅周辺の物件ではない。
人気のある駅の二駅ほど先の駅周辺が、値頃感が良好で優良物件が多い。
意外に見落とされがちなポイントとして、地盤もあげられる。
地盤を事前に把握することは難しいが、線路に近い場所なら地盤が強い場合が多い。
また利回りが高い物件と入居付けしやすい物件があったとすれば、優良物件は文句なしで後者である。
空室になってしまえば、利回りもへったくれもないからだ。
もちろん現状での需要の高さだけで判断してはならない。
将来にわたって一定の賃貸需要が見込めるエリアか、人口が増えるエリアなどは要チェックである。
例えば土地区間整理事業や市街地開発事業が予定されているかなど、長期需要の判断する材料となる。
また、賃貸専門の不動産屋に賃貸需要を尋ねるのも一法である。
当然、間取りも大切。
ファミリー層の需要が高いエリアで、ワンルームの間取りでは客付けが困難となってしまう。
物件探しでは「選んではいけない物件」があることもポイントだ。
例えば
・狭すぎる物件
・供給過剰地域の物件
・建て替え不可等転売しづらい物件
などである。
しかし、全ての条件を満たす優良物件は少ない。
取捨選択が必要であることは心得ておくべきだ。
第5章～7章 収益シミュレーション＆現地調査＆金融機関探し
不動産投資を行うなら、収益シミュレーションは欠かさず行っておくべきだ。
それがないと減価償却後の収支がどうなるかや、いつ売るのが有利かなどがわからなくなる。
ではどうやって行うかだが「楽待」などの不動産ポータルサイトを利用すれば、様々な条件でシミュレーションが行える。
現地調査も収益シミュレーション同様、ノートに書き出し文字化することが大切だ。
ノートに書き出しておくべき情報は
・ヒアリング業者の選定（3社ほど）
・シナリオと質問事項
である。
質問事項では、例えば間取りや築年数といった一般的な物件情報以外にも
・銀行の紹介協力の有無
・家賃価格の相場感
・ターゲットとなる入居者
・客付け時の広告料相場
などがある。
特になれない頃は、質問事項もスムーズに出てこない。
ノートに書き出しておけばカンペとして役立つのだ。
また、ささやかな知識だが不動産屋との価格交渉では「値引き」と言わず「指値」と言おう。
専門用語を使った方が信頼を得られやすい。
ただし、指値の合理的な理由が必要なのは言うまでもない。
金融機関探しでも、これまたノートへポイントを書き出しておくことが重要だ。
その際、自分のプロフィールを書き出しておくことを忘れないようにしよう。
金融機関は融資条件など、かなりばらつきがあることが大家の会でも指摘されている。
同じ金融機関であっても、支店によって融資が引けるかどうかも異なる。
この点は数をあたり、相談してみる以外に方法はない。
もしポイントをあげるなら物件の距離が金融機関の支店から、遠すぎないことだ。
第8章～第9章 売買契約＆管理会社探し
売買契約を締結する前にチェックしておくべき事項は
・境界明示がない場合の隣接所有者との揉め事の有無
・確定測量図の有無
である。
これらがない場合は仲介会社に主導してもらい、確定測量図を作成してもらう必要がある。
契約時の確認事項として「ローン特約条項」の有無も確認しておこう。
特約がないとローンが引けなかった場合も、契約解除できなくなってしまう。
また、物件に付帯するプロパンガスだとかケーブルTVの契約期間なども、チェックし忘れないようノートに書き出しおくべきだ。
無事売買契約が締結されたら、管理会社の選定となる。
自分で探すのもの良いが、融資を受けた金融機関から紹介してもらうのも一手。
管理会社の評価基準は次のとおり。
・管理物件の入居率が95％以上か
・トラブル時に早急に対応してもらえるか
・財務的に信用できるか
また、一人が担当している管理戸数も確認事項である。
400戸程度が限界で、それ以上は避けた方が良い。
第10章～第11章 賃貸に出す＆法人化・青色申告
賃貸に出す際のリスク管理のコツは原状回復までカバーされる、家賃債務保証を付けることだ。
入居者募集で効果的なのが「インターネット接続無料」である。
また、ペット可物件も人気がある。
ただし飼育条件を文章化しておくことは必須だ。
賃貸収入が得られるようになったら、節税対策も重要になる。
法人化すれば年800万円までの利益は25％の税率で済む。
加えて、グループ法人間で物件を売買して実質的な融資の借換えなどができる場合もある。
一方、法人が増えすぎると管理すべき口座や書類が増える。
金融機関側も融資資産が煩雑になり、敬遠されやすくなる。
法人維持費もかかるので、売上規模が小さい頃は無理に法人化を考える必要はない。
第12章～第14章 リフォーム・空室対策～おすすめの本
リフォームのポイントは「施主支給」だ。
つまり部材を大家が用意し、設置や施工だけを依頼する方法である。
和室の畳替えなどは入居希望者から「畳替えしたら契約する」といった申し出を受けてから行うと、合理的だ。
リフォームを行う上で、見えないからこそ大切なのが給水管、排水管である。
これらのダメージは水漏れの原因となってしまう。
錆びた配管をそのまま使うか、交換するかなど、しっかり施工業者へ確認しよう。
次に空室対策だが年に一度、入居者アンケートを取り、回答者にはプレゼントを提供しよう。
もし空室が出たら客付け業者や不動産業者のメールアドレスをリスト化しておき、客付け依頼の一斉送信を行うと良い。
また、空室は「空室のまま」にしておかないことが大切である。
天井の照明器具とレースのカーテンぐらいは設置しておくべきだ。
入居率アップにつながる。
最後に、私がおすすめる本は以下のとおり。
・世界一楽しい 不動産投資の授業
・確実に儲けを生み出す不動産投資の教科書
・EXCELでできる不動産投資「収益計算」のすべて
・まずはアパート一棟、買いなさい