不動産鑑定士が推奨　再建築不可物件でも稼げる不動産投資の極意

第1章　再建築不可物件について知ろう

再建築不可物件とは、建物を解体しての建て替えができない物件のことだ。

どのような場合に建て替えできないのか。

・接道義務違反

建築基準法第43条で前面道路の接道幅が2ｍ未満

・既存不適格物件

建築後にできた法令で違反状態になっており、同条件だと再建築不可

・市街化調整区域

市街化調整区域とは市街化しないのが条件となり、その土地の建築物は再建築不可

・高圧線

17万ボルト超の電線下は再建築不可

再建築不可物件は購入メリットがなさそうだが、実は次のようなメリットがある。

・再建築不可ゆえに土地価格が大変安価

・固定資産税を抑制できる

・建て替えは不可だがリフォームは可能

一方デメリットとしては

・古い建物をそのまま利用するのが前提

・住宅ローン利用不可

・建物には価値がつかない

誤解してはいけないのが再建築不可物件は「違法建築物」ではないことだ。

とは言え、不動産投資では訳アリ物件となるため、一般的には投資に不向きといわれる。

リフォームができるとは言え、その建築費用もかなりかかるだろう。

メンテナンスも余計にかなる可能性があり、安易に手を出すべきではない。

売却が難しいことも十分理解していた方が良い。

再建築不可物件に該当するキーワードには

・私道

・袋地

・旗竿地

などがある。

例えば旗竿地は、道路があっても接道幅が2ｍ未満であれば再建築不可となる。

第2章 再建築不可物件をどうやって見つけるの？

再建築不可物件は正しい知識を持てば、不動産投資としても大きな利益を獲得できる。

素人が手を出さないからお宝物件もあるのだ。

ではどうやって探すかだが、ネット検索がおすすめである。

普通の不動産業者はほとんど取り扱っていないためだ。

ただし、再建築不可物件など訳アリ物件専門に取り扱っている不動産業者も存在する。

そうした業者が近くにあれば、利用を検討しても良いだろう。

再建築不可物件は昭和25年以前、建築基準法制定前に建築された物件である。

そのため築年数が古く、リフォームやメンテナンスは必須だ。

また接道状況によっては工事が難しく、リフォーム代が割増となる場合もある。

購入前のリフォーム見積は不可欠と言える。

購入価格が安価でも、リフォーム代が高額になり過ぎてしまえば元も子もない。

つまり再建築不可物件の投資総額は、購入価格+リフォーム代で判断すべきだ。

第3章 再建築不可物件で収益を得る方法とは？

再建築不可物件は安易に購入すべきではない。

しかし、通常の土地価格より安価に購入できる強みがある。

それを活かすことが再建築不可物件で収益を得るコツだ。

一つはキャピタルゲイン。

物件を安価に購入し、高く売却する方法である。

再建築不可物件の売却は難しいが不可能ではない。

物件周辺環境を徹底調査し、差益を狙おう。

リフォーム後売却せず、賃貸に出して賃料収入を得ることも可能だ。

リフォーム費用次第ながらが、物件総額が安価であれば短期間での資金回収も可能となる。

三つ目は建築基準法を満たし、再建築可能にすることだ。

例えば接道幅が2ｍを満たしていない場合でも、建築基準法第43条には

「・・・その他の国土交通省で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではない」

との定めがある。

つまり所定の条件を満たす必要はあるが、建築審査会の許可を得ることで再建築ができる物件にすることは可能なのだ。

ただし専門知識が必要なので専門家の力を借りる必要がある。

所定の条件を満たすために、例えば隣接した土地の購入が必要な場合もある。

このあたりは総額で費用対効果を検討すべきだ。

また再建築不可物件であっても、接道しているなら但し書き申請という方法もある。

一年以上の申請期間と申請費用が必要だが、再建築可能にできる。

第4章～第6章　再建築不可物件は購入していいの？・人気の秘密・人気活用方法

再建築不可物件は価格が安価だが転売しにくかったり、借手を見つけるのに苦労したりする場合が多い。

建築基準法や不動産に精通した専門家に頼る必要もある。

不動産投資未経験者がプロのアドバイスを受けずに再建築不可物件へ手を出すことは、おすすめできない。

しかし、それでも再建築不可物件は不動産投資家の間では人気物件となっている。

理由はプロの投資家から見れば、1,000万円の価値がある土地が500万円ぐらいで買える感覚の物件が存在するからだ。

不動産投資の経験を積み、且つリスクを理解した上でなら、再建築不可物件はむしろ積極的に検討して良い物件と言える。

再建築不可物件に積極的に投資している投資家で一番多く見られる手法は、建物のリフォームだ。

建て替えではなくリフォームでも、築戸物件は新築なみに蘇らすことはできるためだ。

しかしどこまでリフォームすれば良いのか、悩みどころでもある。

リフォームに関する知識習得も再建築不可物件の土地活用では不可欠と言える。

第7章～第10章　再建築不可物件のリフォームについて（落とし穴や費用捻出方法）

再建築不可物件はどこまでリフォームできるのか。

一つの目安が建築確認申請だ。

例えば1階建てを2階建てにしたり、部屋を増やしたりすれば家の形が変わってしまう増築となる。

このような場合、建築確認申請が必要だ。

建物を解体して再建築する場合でも申請が必要となる。

しかしそれらに該当しない建築物の修繕やリフォームであれば、確認申請は不要だ。

それが大規模なものであっても大丈夫である。

また、再建築不可物件に隣接している土地を一時的に借りることで確認申請を通す、裏技もある。

隣地の地主との交渉や契約が必要なことは言うまでもない。

しかし、クリアできれば再建築が可能なので交渉する価値は大いにある。

リフォームする場合に留意しなければいけないことは、リフォーム費用の事前把握だ。

築古物件の場合、フルリフォームしようとすれば耐震補強が不可欠となる。

この費用が大きく膨れてしまう場合があるのだ。

実際､2､000万円以上かかってしまった事例もある。

また、物件購入後に思わぬ問題に直面する場合もある。

実際に工事をはじめると想定以上に建物の老朽化が激しく、補強作業が必要となってしまう等だ。

さらに物件自体、フルリフォームできない場合もある。

こうしたことがないよう、事前確認が重要だ。

ではリフォームにかかる費用だが、少なければ数百万円で済む場合もある。

しかし物件次第では2,000万円を超えるケースもある。

この点は美しさや見栄えにこだわるのではなく、費用対効果を重視すべきだ。

入居者が獲得でき、家賃収入が入れば良いのだから、生活できる範囲のリフォームを第一基準とすべきであろう。

次にリフォーム費用だが、再建築不可物件であってもリフォームローンなら利用可能だ。

ただし金利が高いこと、一定の自己資金が必要になることは覚悟が必要である。

第11章～第12章　再建築不可物件を売却する方法～再建築不可物件オススメ動画

再建築不可物件の売買では、個人間のやり取りは避けるべきだ。

大手の不動産業者に仲介してもらうほうが安心である。

もしくは近くに再建築不可物件専門に扱っている業者がいるなら、相談しても良いだろう。

そうした業者は様々なトラブルも経験しているはずなので、心強い存在となる。

再建築不可物件を検討するなら次の動画がわかりやすく、学習する上でオススメだ。

・再建築不可物件は購入すべき？

・再建築不可を解消し高く売る方法

・43条2項2号を利用して高く売る方法

・市街化調整区域、非線引き区域全然買う理由