不動産投資の常識を極度に打ち破る！物件無料ゲット法
第一章 リクスが存在しない！ この世で唯一の不動産投資とは？
不動産投資は一部の投資家だけでなく、多くの人々からメジャーな副業として認知されてきている。
その結果、東京の好立地物件なら中古ワンルームでも2千万、3千万円といった価格だ。
しかしそんなものを買ったところで、利回りはせいぜい5％程度である。
しかも回収に20年はかかるし、融資にも上限がある。
融資枠が一杯になればそれから先には進めない。
家賃収入が月の9万円あったとしても、毎月のローン返済が7万5千円なら手元に残るのはたった1万5千円。
1千万、2千万円といった単位の借金で月1万5千円の利益など、狂気の沙汰だ。
これらの根底には「不動産は高いもの」との固定概念がある。
例えば500万円の物件なら、指値でもせいぜい350万円と言ってしまうだろう。
そこでなぜ「5万円」と言えないのか？
事実、私のコンサル生には2千万円の物件を「2.5万円」で買えている。
それどころか物件によっては「マイナス20万円」を指値とした場合もある。
物件の売買は互いがOKして成立するもの。
どちらか一方が泣くような取引は成立しない。
私の場合は感謝されることもある。
ポイントは古い家は洗濯機や冷蔵庫と同じだということ。
「要らないので0円でもモノがなくなる方が嬉しい」という方がいるのだ。
しかし、ただ同然の物件に借手はつくのか。
ただ同然で入手した不動産なら、3物件中1物件でも借手がつけば御の字だ。
更にオーナーから借り、入居者から家賃が入ったらオーナに支払うという方法もあるのだ。
第二章 廃墟不動産投資とは何なのか？
私のオリジナル手法である「廃墟不動産投資」は資格も貯蓄も、融資も不要である。
オーナーから空き家の鍵を預かり、少し手を入れて誰かに貸すだけだ。
数字で言えば「10万円で修繕し、2万円で借りて4万円で貸す」となる。
面倒なときは、自分で掃除だけして貸すこともある。
つまり修繕費ゼロ。
貸し方や借り方を工夫すれば、まったく資金がなくとも始められるのだ。
ではこれを実現するには高いコミュニケーション能力が必要なのか。
口下手な方でも、毎月30万円の収入獲得に成功している人がいる。
ごく普通の人であれば、成功できると考えて良い。
口下手なコンサル生が、入居者が付いたままのアパート一棟を無料ゲットできた事例もある。
そもそも廃墟不動産投資とは、サブリースですらない。
入居者が決まってからお金を支払えば良いので、借手がいなくともリスクがないのだ。
この方法なら借手が少ない田舎でも、3軒程度借りれば1軒ぐらいは決まる。
そうすれば1軒10万円かけても計30万円。
2万円の差額で年間24万円だから、1年ちょっとで回収できる。
ではどのような交渉を持ち主と行えば良いのか。
まずは空き家を無料で修繕することを提案する。
次にそれを「仲間」に貸して、修繕代を回収することを伝える。
仲間が断ったら、仲間以外の第三者へ貸すことも並行して取り組むと伝えるのだ。
次に賃貸料だが、持ち主側から「これぐらいで貸して良い」と金額を言わせるのがポイントである。
予想より低い価格になる場合が多いためだ。
第三章 なんと不動産がタダでもらえる！？「物件無料ゲット」とは？
不動産はこれから空き家がどんどん増えてゆく。
しかも空き家は所持しているだけでお金がかかる。
売却しようにも不動産屋から断られる。
売りにくいエリアの安価な物件は、苦労のわりに売買手数料が低いからだ。
大都市でも局所的に空き家率が高いところがある。
そのようなところは0円ゲットしやすい。
しかし15軒中12軒が空き家みたいな魅力がないエリアでは、入居者の確保が難しい。
空き家率3～4割程度で周辺に店もあり、普通に生活できるエリアが狙い目だ。
無料、または激安で不動産を手に入れる方法は３つ。
① テクニカル
ボロではない家でも、できるだけデメリットをたくさん指摘する。
ほとんど価値がないことをオーナーに認識してもらうのだ。
② エモーショナル
オーナーと仲良くなること。
息子や孫のように可愛がられれば、無料でもらえる確率が高まる。
③ アレンジ
金額は高くないが問い合わせが少なそうな、割高物件にどんどん問い合わせをする。
次に営業マンと仲良くなり、「御社」ではなく「あなた個人への謝礼」を持ちかける。
例えば100万円なら出して良いと思える物件を50万円にできたら、差額50万円の半額の25万円を謝礼とするのだ。
なお無料ゲットできた場合、ゴミ処分代と相殺する契約を形の上で交わすなど、贈与と見なされない対策が必要だ。
また、無料で得た物件は10年後さらに状態が悪くなる。
10年間住んだら借主に無料で上げることを条件に、借主を探すのも一つの方法だ。
第四章 廃墟不動産投資と物件無料の具体例
・清掃のみで5.7万円で貸している高級住宅地の戦前の古家
京都の紫野は閑静な高級住宅街。
私は家主に4万円で借りる契約をした。
場所が良かったため、内覧者が「高くても良いから借りたい」と競合になり、オークション方式で借手を選定。
月5.7万円で借手を確保できた。
現在、その借手が自己負担でフルリフォームし、月20万円はとれる物件となった。
・郊外5千㎡の丘と引取料120万円ゲット
神奈川県鎌倉市で高級住宅街ながら接道がなく、人家をまたがないと中に入れない土地があった。
その土地を売買価格100万円、引取料120万円で差額20万円をプラスでゲット。
次にその土地を囲む周辺の30軒の家へ「安く譲る」と営業を実施。
その結果、5千㎡もの土地だったのですぐに買手が現れ、300万円ほどで売却が実現。
・800万円の8LDKを5万円でゲット
状態は良いが、800万円では3～4年買手がつかなった8LDKの家があった。
毎年10万円の固定資産税が負担で、すぐに手放したいとの相談を受けた。
交渉の結果、5万円での購入が実現。
もしオーナーが最初から200万円～300万円の設定だったら売れたかもしれない、優良物件だった。
・大阪市に隣接する都市でアパート一棟入居者付きで無料ゲット
築60年で風呂なしの共同便所で築60年近くのボロアパート。
しかも雨漏りしており、オーナーは廃墟のように思っていたが都会の立地である。
しかも1名ながら入居者もいて、毎月2万5千円が確実に入ってくる物件を無料でゲットできた。
第五章 マインド編 まずやってみる～だめな改善 うまくいくまでやり続ける
廃墟不動産投資も、物件無料ゲットも、技術的に難しいことは何もない。
しかしマインド部分が大きいのか、できるのは10人中2人ぐらいだ。
つまり「知る」で終わりの人が多い。
「やる」ところまで進むことが大切だ。
まずは空き家を探すことから始めよう。
次はその両隣に聞き込みをすることだ。
やる場合には完璧を求めないことも大切である。
まずやってみて、ダメなところは改善すれば良い。
とりあえずやっていくと徐々にできるようになる。
「できる」ようになったら、コンサル料までもらえるレベルになろう。
つまり「教える」ことができるまで、進んだ方が良い。
教えることで初心を振り返るから、それを忘れずに済むからだ。
また教えることで、自身で様々な気付きも得られるようになる。
普通のマインドでは、普通の結果しか得られない。
500万円の物件なら400万円で買えるのがやっとだろう。
従って500万円の物件ならまず「50万円で」と言うことだ。
私のコンサル生なら平気で「タダでください！」と言える。
断られたら「では8千円で良いですか？」と言う。
変人と思われるかもしれない。
しかし普通のマインドだと、絶対に普通の結果しか出ないのだ。
マインドがあれば全部できてしまう。
誰でも楽勝で到達できるのだ。