普通のサラリーマンが実現させた毎年年収1000万円の不動産投資
第1章 現実から目を背けずに、収入について本気で考える。
平均寿命が80歳を超える中、20年以上も国民の人生の面倒を見る日本の年金制度は無理が生じている。
制度が根本的に変わらない限り、年金制度はあてにできない。
その上、昨今は時代変化が激しい。
終身雇用を前提に10年後、20年後に年収1,000万円あれば良いという人生設計も困難になってきた。
そこで私は不動産投資を選んだ。
具体的な方法としては一棟マンションを購入してレバレッジを効かし、収入を一気に増やすという投資法である。
国内の不動産投資は世帯数減少により、先細りではないかとの疑問がある。
しかし不動産は衣食住の住を担っており、なくなることはない。
単に勝ち組と負け組に分かれるだけだ。
では勝ち組になるにはどうすれば良いか。
大切なことは本人のやる気と学び続ける意志である。
不動産投資は失敗したら、毎月の給与だけではリカバリー困難だ。
そう指摘すると「安い物件なら給与でもなんとかなるのでは」と反論を受ける。
しかしそうした認識は投資として誤りだ。
毎月のローン返済額は、家賃収入から必ず返済することを原則にすべきである。
そのためにも学び続けることが大切なのだが、学ぶ相手は不動産会社ではない。
すでに成功を収めている大家から学ぶべきである。
もっとも、初心者がいきなり大家主催のセミナーを受講しても、知識がツギハギだらけになるだけだ。
費用はかかるが、系統だったカリキュラムが整っているスクールに通うことをすすめる。
体系的に学べれば不動産投資の全体像が見えてくるからだ。
第2章 初めて物件を買う。7つの基本ルール
その１ 目標を設定する
不動産投資は事業である。
目標もなく適当に取り組んでいては、決してうまくいかない。
私は家賃年収5,000万円の、中規模高収益の目標を提唱している。
その２ 物件購入までの大きな流れを掴む
物件購入までの流れを理解しておくことも重要だ。
流れとは次の七つのステップのことである。
①物件情報の取得
②物件の収支試算と情報チェック
③現地調査
④金融機関への打診
⑤銀行、売主と契約
⑥決済と物件引き渡し
その３ 数値化する
不動産投資を成功させるには、とにかく収支を数値化すること。
私は空室率15％を最初から見込んだ上で、家賃収入を計算する。
経費については、税金を含めて家賃収入の25％と想定している。
その４ 銀行の情報収集
銀行が先か、物件が先かで言えば銀行が先だ。
融資可能な銀行を獲得しておくことは、不動産投資成功の第一歩である。
その5 物件の情報収集と選定方法
良質な不動産情報獲得のカギは、優秀な不動産営業マンとどれだけ出会えるかで決まる。
その上で、物件情報の質と量を高めたいなら行動あるのみだ。
その6 不変の法則
どんな物件であろうと、不動産投資はキャッシュフローの基本を守ることだ。
キャッシュフローの基本は家賃収入を得てローンや経費がしっかり賄え、利益がちゃんと出ることだ。
見かけの数値の罠にはまらないよう、不変の法則として大事にして欲しい。
その７ 購入で勝負の90％は決まる
不動産投資は購入時の条件で勝敗の90％が決まる。
良い不動産をできる安い価格、金利で購入することに全力を傾けるべきだ。
第3章 初めて物件を買う7つの行動ポイント
その１ サラリーマン属性を最大限に生かす
サラリーマンは個人事業主よりローン審査で強い。
この属性を生かさない手はない。
しかしそれでも100回申し込んで、やっと1回取り上げてもらうというのが中古不動産一棟買いのレベルだ。
その2 即断即決が必要
不動産投資はスピード勝負の世界でもある。
勝つためには、自分が出来ることをできるだけ素早く実行することだ。
融資先に目処をつけておくことや、書類を用意しておくことなど、事前にできることは多々ある。
また、100点満点の物件など存在しないことは心得ておこう。
その３ 物件概要書の一次判断は5秒！
5秒で行う判断は構造、築年数、銀行融資可能なエリアなど。
例えばRC造を狙っているなら、構造が異なる物件は一瞬で切り捨てられる。
その4 レントロールで詳しく調査
物件の二次判断として重要なのがレントロールだが、過信は禁物だ。
不動産会社へ出向き、物件と同条件で成約した家賃をヒアリングするなど、聞き込み調査も大切である。
その5 現場主義と行動力
不動産は現物が存在する以上、現地でしか分からないことは確かに多々ある。
しかし現地で調査でやるべきことの6割は、物件の調査ではない。
地元不動産会社へのヒアリングと周辺環境の確認だ。
その6 仲介会社との良好な関係づくり
仲介会社、中でも優秀な営業マンと出会うのも不動産投資を成功させるカギだ。
その上で、例えばメールがきたら24時間以内に必ず返信したり、必要な書類の提出を求められたら、なるべく早く提出するなど、やる気をみせることが大切である。
その7 購入条件の交渉
1円でも安く買うには指値交渉が必要。
妥協できる段階を設定し、段階的に交渉するのがコツだ。
第4章 サラリーマン投資家の時間術
サラリーマンは時間がない。
ではどうすべきか。
協力的な不動産会社を獲得しておくことである。
協力して貰うには、こちらも即座に連絡を入れるべきだ。
銀行との交渉においても、速やかな対応と行動力がものを言う。
小さな工夫の積み重ねも大切である。
例えばプロフィールに自分のことだけでなく、兄弟、親戚の職場や卒業学校などを記載しておくのも工夫の一つ。
銀行マンと接点があれば、話がはずむ場合がある。
あるいは勤務先の名刺以外に、不動産投資用の名刺を別に作成しておくのも良い。
勤務先の名刺では自分の住所や個人の連絡先が伝えにくいためだ。
ただし「不動産投資家」といった肩書は厳禁。
銀行マンに嫌われる。
当然だが銀行セットは、空き時間を活用し予め一式準備しておくことだ。
また、物件購入の場面でも効率を追求しよう。
近年、スルガ銀行事件などの影響で銀行のアパートローンは開店休業状況にあると言って良い。
これからの不動産投資家は事業性ローンにも取り組む必要がある。
しかしプロパーローンは手続きが煩雑だ。
平日に休めないサラリーマンは活用しにくい。
そこで不動産会社の協力が不可欠である。
プロパーローンを紹介してくれる、信頼できる不動産会社を確保しておくことだ。
第5章 新時代！サラリーマン大家さん 次のゴールをめざして
長期にわたり中規模高収益を目指す方法は、物件を買い続けることと満室経営することだ。
まず満室経営のポイントは、管理会社と上手に付き合うことである。
コツの一つは依頼事項を明確に伝え、協力して貰ったことに感謝を伝えること。
もう一点はある程度、管理会社の意向も尊重すること。
例えばリフォームの提案では予算との擦り合せを行いつつも、可能なら管理会社の提案を全てのむこともある。
管理会社のやる気を高めることも、お金以上に大切な場合もあるからだ。
例えば空室物件なら、物件状態に気を配るのは管理会社ではなく大家の努めである。
部屋が汚いばかりに入居者が決まらないとなれば、営業マンのモチベーションは低下する一方だ。
入居者を案内したくなる部屋、入居者が決まりやすい部屋は大家だけでなく、営業マンのモチベーション向上においても重要なのだ。
敷金や広告料設定についても、戦略や工夫が大切である。
例えば物件をペット可にした場合、床や壁が傷ついたり、匂いが付着したりしやすくなる。
一般の賃貸だと経年劣化では敷金は大家持ちだ。
ところがペット可物件の匂いは敷金相殺が可能である。
ペットを愛する借主は礼儀正しく敷金を支払ってくれる。
従ってペット可とした場合には、敷金を多目に設定するのがポイントだ。
次に広告料だが、1ヶ月分のフリーレントは積極的に検討すべきである。
設備面では「インターネット無料」も効果が高い。
借主にしてみれば、月数千円程度浮くことになるからだ。
最後に初心者へオススメの物件の条件を紹介する。
・中古
・RC造
・地方
・一棟住居のみで駐車場付き
・実質利回り10％以上
これら物件は積算価格が出やすく、長期に渡り購入しやすいからだ。