初心者から経験者まですべての段階で差がつく！ 不動産投資最強の教科書

第 １ 章 　 はじめる前に本当に知っておきたい基本中の基本

不動産投資が怖いと感じるのは、不動産投資を正しく理解できていないからである。

不動産投資の魅力は「再現性」があることだ。

手本となるステップを踏めば、成功確率は高まる。

私自身も先人の成功方法をそのまま歩んだに過ぎない。

会社員である私が不動産投資をなぜ選んだかだが、主な理由は三つ。

・資金調達がしやすい

・業務の外注化が容易

・家賃収入は景気に左右されにくい

ではいつ不動産投資を始めれば良いか。

それは自分が不動産投資を決断した時だ。

融資を受けやすい時期は不動産価格は高く、融資を受けにくい時期は価格が下がっている。

ベストな時期というのは実はない。

価格が高い時は良質で安価な物件を、融資が受けにくい時期は融資してくれる金融機関を根気強く探すこと。

この努力に励めば必ず道は開けるし、こうした努力を避ければいつまで経っても不動産投資は始められない。

また不動産投資のもう一人の主役と言えるのが、金融機関だ。

金融機関がお金を貸したくなる人になる努力が必要である。

それには自身の属性を磨くことだ。

妻とダブルインカムでお金を稼いだり、消費は控えてお金を貯めたりすることも大切である。

これから不動産投資を始める人がまずやるべきこととは何か。

それは知識武装だ。

ただし無料セミナーはオススメしない。

無料セミナーのねらいは無料で人を集め、個人情報を得ると共に物件売込みを行うことだ。

一方有料セミナーはそれなりの質が期待できるし、受講者の意識も高い。

第2章　誰も教えてくれなかった物件選びの本当のコツ

物件情報に特別なルートなどない。

とにかくたくさんの物件に目を通す、地道な作業の繰り返しが大切だ。

時に仲介業者から横柄な対応を受けることもあるかも知れない。

そのような場面では「お客」という意識ではなく、「大切なビジネスパートナー」と割り切るぐらいの気持ちが必要だ。

とは言え、不動産業者は誰でも良い訳でもない。

売主から直接売買の依頼を受けている元付業者との交渉が望ましい。

元付業者は売主、買主双方から手数料を受け取れるので条件交渉がしやすいためだ。

事故物件については一律に見送る必要はない。

賃料を下げても十分なキャッシュフローが見込めるなら、検討しても良いだろう。

一方条件が良くとも「○○ありき」の依存物件はおすすめしない。

依存物件とは例えば私立大学の学生需要を狙った物件だ。

大学が閉鎖した場合、他に賃貸需要がなければ経営は行き詰まる。

大企業の工場であっても、その大企業の経営が傾くことだってあり得るのだ。

物件選びで重要なのは「満室経営」できる物件であること、金融機関から融資を受けられる物件であることだ。

不動産投資は物件ありきではなく、「金融機関ありき」にシフトすることをすすめる。

物件を購入交渉の際、買付証明書の意義は重んじた方が良い。

粗末にすると自分の信用を失うことになる。

もし法人化して不動産投資を行うなら、株式にこだわる必要はない。

低コストの合同会社で十分だ。

第3章　ここが肝心！　お金を借りるための知恵と技術

不動産投資は利回りやキャッシュフローを重視する。

しかし金融機関が重視するのは原価法による「積算価格」だ。

金融機関としては担保としての評価が重要だからである。

融資を受ける際、この点は頭に入れておいた方が良い。

何千万円でも大金だが、不動産投資は億単位の借入もあり得る。

最初は不安や恐怖で一睡もできなかった。

それを克服するにはできるかぎりキャッシュフローを可視化し、頭の中を整理することだ。

融資を受ける際の不安要因に金利上昇リスクがある。

この対策は通常金利だけでなくリスク金利を設定し、シミュレーションしておくことだ。

リスク金利まで上昇しても、返済可能な不動産を購入するのが鉄則と言える。

金利は安いに越したことはない。

しかしキャッシュフローが確実に得られるなら、審査スピード重視で高金利のローンも検討して良い。

金融機関にアプローチする際、意外に重要なのが身なりである。

服装や持ち物に対し、銀行側はよく見ている。

高価な時計を身に付けるのは避けよう。

これは一般論となるが金融機関は決算期末、半期末、四半期末に融資が緩みやすい。

最も融資が緩むのが決算期末の3月なので、この時期に案件を持ち込むと良い。

また、意外に誤解されているのが融資枠だ。

不動産投資融資枠は住宅ローンのような年収から逆算するセオリーはない。

物件と人物の総合評価で決まる。

年収500万円でも1億円の融資が下りる場合もあるのだ。

次に返済方法だが、返済額が一定となる元利均等を選択すべきである。

第4章　がっちり稼げる！賃貸経営の極意

人口減少を気にする人が多いが、人口はいきなり減るものではない。

入居者に選ばれる不動産経営ができていれば、満室経営は可能だ。

それには管理会社の選定が大切になる。

物件管理のプロに任せれば、地方物件でも不動産経営が可能になるからだ。

管理会社を選ぶ場合、私は次のニ点を条件にしている。

・オーナーの他社営業

客付けしてくれる不動産業者は一社でも多い方が良いからだ。

・リフォームの自主発注

リフォーム費は経費の中で徹底的に削るべきだからだ。

ただし、管理会社とは良好な関係を築くことが大前提である。

管理会社から嫌われてしまえば、成功はおぼつかない。

管理会社の利益にも配慮し、提案を受け入れる柔軟性も大切だ。

リフォームについてだが、セルフはおすすめしない。

そんな時間があるなら経営に専念すべきだ。

プロに任せた方が仕上がりもよく、満室経営にもつながる。

リフォーム業者を探す場合は「タウンページ」の活用をすすめる。

ネット広告を出さす、店舗展開もしていない一人親方、家族経営でやっている小さな工務店を探せるからだ。

一定の目利きが必要になるが、腕がよく、納期も守る上、割安な業者はそこに存在する。

家賃保証だが、これは大家も入居者もメリットが大きい。

加入を義務付けることをすすめる。

万一の滞納者退却訴訟も、すべて保証会社負担でやってくれる。

第5章　投資の成否を分ける物件の手放し方

不動産を高値で売却する最大の秘訣は、物件をとにかく安く仕入れることだ、

売却価格が購入価格を上回らなければ意味がない。

つまり購入時にほぼ勝負がつくということだ。

買い手側から考えた場合、買いやすい、融資を受けやすい物件とは満室経営の物件である。

売却時には徹底的に満室経営にこだわろう。

具体的な売却指標だが、諸費用を含めた初期投資額の120％以上を指標にしている。

保有期間中は家賃収入を得ているので、トータル利益では20％を超える。

だからと言って、0％だと金融資産を残しにくくなるからだ。

また、保有物件に愛着を持たず、タイミングを見極めることも売却には重要である。

第6章　真の不動産投資家になるための心の鍛え方　

不動産投資はサラリーマン脳のままでは難しい。

自分を「投資家」に変える必要がある。

サラリーマン経験が長いと大変だが、投資家としての考え方ができるようになることが成否を分ける。

不動産投資は判断の連続であり、億単位の借金にも耐える必要がある。

投資家として特に磨くべきは「判断力」「行動力」、そして勇気と度胸即ち「胆力」だ。

成功するには急ぎすぎない方が良い。

ある程度の時間も必要だ。

その上で、自分を変えるいちばんの近道はつきあう人を変えることである。

自分と仲の良い知り合い10人の平均年収は、自分の年収となる。

成功者はつきあう人を選ぶ重要性を理解している。

時間が貴重だからだ。

人生は一度きりである。

将来に迷っている時間など、ムダ以外のなにものでもないのだ。