家賃収入3千万円の投資家×勝たせる1億円コーチが教える不動産投資の成功法則

第1章　家賃収入3000万円　平凡なサラリーマンが「無敵の投資家」になるまで

サラリーマンなら誰でも「月10万円自動的に入ってくる権利」があるなら、それを望むだろう。

しかし誰でもそれを得られるチャンスがあるのに自ら権利を捨てている。

私が不動産投資を始めた理由も、月10万円何とか手に入れたい、そんな思いからだった。

今私は43歳にして経済的自由を手に入れている。

不動産投資ではなく、投資のきっかけとなったのはサラリーマンとなって最初に得た50万円のボーナスだった。

定期預金を作ろうとしたが、支店が異なることで大変面倒な手続きが発生したことで、銀行に預けることを止め、そのまま証券会社へ向かい、勢いでデンマーク国債を購入した。

これが最初の投資となる。

それがきっかけで債権や株式投資にのめり込み、資産は1千万円に膨らんだ。

投資にも自信が付いたことで、資金を借りて投資を行えないかと考え、銀行へ足を運び、株式投資の資金借入を申し込んだ。

しかしながら銀行は株式や債権の購入資金への融資は行えないという。

その結果、銀行が投資でも資金を貸してくれるのが不動産であること知ったのだ。

それを境に、私は不動産の営業マンと次々に会った。

営業マンとの面談を重ねてゆく内に、私には大きく二つの基準が培われた。

一つは家賃収入が安定的に得られる物件であること。

家賃収入を得たいというより、家賃を安定的に得られている物件であれば将来売却する際にも高く売ることができるだろうと考えたからである。

二つ目は、不動産を管理している会社の継続性。

長期間家賃収入を得るためには、不動産を運営、管理している会社も存続している必要がある。

そうした二つの基準から、私は日本財託から物件を購入することに決めた。

当初はそれでも株式や債権の運用が中心で、不動産投資は二の次だった。

ところが2018年のトルコ・リラショックで新興国通貨が一気に暴落し、株式や債権で稼いできた利益を一瞬にして失ってしまった。

この出来事がきっかけで、家賃収入がもたらしてくれる安全性の魅力が私の中で大きくなっていった。

都内の中古ワンルームマンションを中心に物件を増やしてゆき、現在手取りの家賃収入は2500万円を超える。

第2章　「1億円コーチ」と呼ばれる100人以上のFIREを実現した不動産コンサル

（第1章はサラリーマン投資家から現在リタイアし、経済的自由を手に入れた村野氏の手記だが、第2章は日本財託のエグゼクティブマネージャーである田島浩作氏が担当）

日本財託に入社してから約20年、多くのお客様と向き合ってきた。

経済的自由を実現された方は主にサラリーマンが多いが、ちょっと変わった経歴の方もいた。

パチプロで生計をたてている稲垣氏である。

パチプロでもローンが通るかと言われたが、金融機関の審査に通る可能性はほぼなく、どうしたものかと考えあぐねていた。

ところが、銀行口座には1,300万円ほど預金があるという。

これなら融資を組まなくともキャッシュで買える物件があるので、両国の約900万円ほどの物件を提案。

すると購入を即断。

面談を始めてからわずか1時間足らずの契約で、私にとって契約の最短記録となった。

同時に、全幅の信頼を寄せてくれていると感じ、なんとしても成功させたいと誓った。

稲垣氏は10年間で10戸のワンルームマンションを所有し、家賃収入は40万円、借入金はゼロを実現している。

また第1章で登場した村野氏は、投資開始当初はキャピタルゲイン狙いだったようだが、基本的に物件は手放さず、淡々とマンションを買い続けている。

私はキャピタルゲインではなく、家賃収入で資産を積み上げてゆくことが不動産投資のポイントだと考えている。

キャピタルゲイン狙いだと勝ち負けが生じるが、家賃の積み増しなら基本的に負けがないからだ。

お客様の経済的自由実現に貢献し、「幸せだった」と言ってもらうことが自分の使命だと考えている。

第3章　対談　不動産投資 ７つの成功法則

（第3章は第1章で登場した村野氏、第2章で登場した田島氏の対談形式となっている。

そこで、両者の見解を踏まえ、合体させた要約内容となっている）

不動産投資は見方を変えれば「利回りの良い預金」と言える。

まず現物資産なので株やFX、債権のように突然消えてなくなるようなことは基本的にない。

安定したインカムゲインという意味で、不動産投資に勝るものを見つけることができない。

そもそも株式投資で全戦全勝をあり得ない。

勝ち続けられる才能を持ってる人など、ほんの一握りであろう。

不動産投資は工夫と努力をすれば「負けない投資手段」と言える。

もし一般の人が2億円もの借金をしているとなると、大変だと感じるだろう。

不動産投資は借金もコントロールできる。

2億円に対する毎月の返済額は約130万円だが、家賃収入で毎月出せている限り、2億円がまとまってのしかかってくることはないので、意識する必要がないのだ。

これが借金をコントロールできている状態だ。

不動産の購入はタイミング、つまり景気の浮き沈みへの対応だと言われることがある。

しかしこれでは資産の積み増しはできない。

不動産投資は仕組み化して取組むべきで、景気に合わせてこちらの動きの修正を行う必要はない。

例えば景気が悪かったとしても、物件価格は案外下がらないものだ。

従って今年は価格が安いから10戸買うではなく、毎年2～3戸ずつコツコツと計画的に買うことが望ましい。

毎年コツコツ買うと言っても、物件は何でも良い訳ではない。

一つはすぐに賃貸の入居が決まる物件であること。

端的に言えば「賃貸エリアとして間違いない場所」の物件であることだ。

次に、キャピタルゲインを考えない場合でも「プロが欲しがる物件」であること。

プロが欲しがる物件とは、賃貸で強い物件であり、間違いがない場所の物件とも言える。

そうした条件に合致するベストの選択は、東京の中古ワンルームマンションとなる。

なぜか。

東京は人口が多く、人口流入も続いていること。

新築ではなく中古であれば、実際に稼働している実績を確認できること。

家賃が入るかどうか、物件の判断がしやすい。

ワンルームを選ぶ理由は、東京は他府県と比較してあっとく的に単身市場が大きいからである。

ただし不動産は何もしなければ劣化してゆくだけ。

そうした物件を売り抜けるのに四苦八苦しても、必ず勝てるとは限らない。

ではどうすれば良いかですが、古くなったら建て替えるか、古くならないようメンテナンスに力を注ぐことが重要になってくる。

その対策として、管理組合の理事長に積極的になるなどして、建物の維持管理に大きく関わることだ。

投資として不動産購入したオーナーは管理組合の活動にあまり参加しない。

しかし自身の物件を長期間守りたければ、管理組合の活動に積極的に参加することを勧める。

中古物件は新築より家賃面で競争力が落ちると思われがちだ。

古いから安いのではない。

きれいにされているか、きちんと管理されているか、建物の維持こそが実は家賃維持の重要なファクターなのだ。

最後にFIRE（不動産投資で経済的自由を手に入れること）を実現するための、大切な要素を三つお伝えする。

・できるだけ誠実であるべき

不動産や管理会社、賃借人と長期的な付き合いができるには誠実であることが重要だからだ。

・頼れる仲間をつくること

困ったときに助言をもらえる、信頼できる相談相手は不可欠な存在だ。

・継続すること

投資は継続しないと意味がない。結果が出るまで粘り強く続けることだ。